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Supprimer le poste de Gardien

À jour au 02 octobre 2018

L’article 26 d de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que :

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : 

(…) d) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité. (….)

Depuis la loi ALUR la suppression du poste de gardien et la cession de la loge qui lui est affectée (lorsqu’elle appartient au syndicat des copropriétaires), doivent faire l’objet de deux questions inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale. Deux cas peuvent se présenter. Soit le logement constitue déjà un lot de copropriété, soit il est rangé dans les parties communes de l'immeuble. Dans cette dernière hypothèse, la transformation en lot s'avère nécessaire avant de procéder à la vente dès lors que la détermination des parties communes afférentes au bien constitue un élément essentiel de la convention (Cass. 3e civ., 11 févr. 2009, n° 07-20.237, n° 203 FS - P + B). Les tantièmes de charges seront modifiés à la majorité qualifiée de l'article 26 en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. 

La loi énonce le principe selon lequel la suppression du poste de gardien relève de la majorité de l’article 26. Mais, le deuxième alinéa de l’article 26, d reprend les solutions jurisprudentielles existantes et indique que lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, cette suppression et l'aliénation du logement appartenant au syndicat des copropriétaires qui lui est affecté ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité. La suppression du poste de concierge ou de gardien peut être votée à la double majorité quand le règlement prévoit par exemple que « le service de l'immeuble est assuré par un concierge si le syndicat en décide ainsi ». Dans cette hypothèse, en effet, le service n'est que facultatif et sa suppression ne porte donc pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance de ses parties privatives ( Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-17.039, n° 885 FS - P + B). Il avait également été jugé que la transformation d'une loge de concierge en partie privative et sa cession pouvaient relever de la double majorité lorsque le poste de concierge était vacant depuis de nombreuses années et qu'une décision non contestée de l'assemblée avait prévu le changement de destination du lot (Cass. 3e civ., 5 déc. 2007, n° 06-20.020, n° 1153 FS - P + B : Bull. civ. III, n° 319).

Pour savoir si la suppression du poste de gardien ou de concierge se vote à la majorité de l’article 26 ou à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, il convient d’apprécier l’atteinte portée par la suppression du service à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des lots. Lorsque des solutions de substitution équivalentes sont mises en place et offrent aux copropriétaires des avantages comparables au service supprimé, la décision relève, en principe, d’un vote à la majorité de l’article 26. En cas de contestation, c’est le juge qui appréciera l’atteinte portée à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des lots. A titre d’exemple, il a été jugé que l’installation de boîte aux lettres dans le hall de l’immeuble n’offrait pas aux copropriétaires un service équivalent à celui que procure le service du courrier porté à chaque appartement par le gardien prévu par le règlement de copropriété, ce service participant à la destination de l’immeuble. La situation sera différente selon les immeubles, le juge tranchera souverainement en cas de litige.